谈房地产开发项目的全寿命周期经营管理【华体会】

内容摘要:房地产是人类生产和生活的一个基本要素,与各行各业不存在较强的关联性。

本文摘要:内容摘要:房地产是人类生产和生活的一个基本要素,与各行各业不存在较强的关联性。

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内容摘要:房地产是人类生产和生活的一个基本要素,与各行各业不存在较强的关联性。如果房地产开发项目实行仅有寿命周期经营管理模式,从生态持续、经济持续、社会持续的角度研究房地产开发。这种房地产行业可持续发展的新思路,不利于造就涉及产业的良性发展。

  关键词:仅有寿命周期 研发衡量标准 交流 绩效管理      如果大量正处于设计用于年限的建筑被拆毁,是建筑资源和社会财富的巨大损失;拆毁这些建筑不但要消耗大量的人力、物力、财力,同时也不会产生大量的粉尘和废弃物,导致环境污染,减轻了环境压力负荷,这不合乎可持续的科学发展观。究其根源一是建筑设计的前瞻性劣,建筑用于功能的过时老化;二是城市规划的政治性;三是开发商们只想降低成本增加利润,所以质量更加差劲。     仅有寿命周期模式阐述      日本东京大学AGS(世界上研究仅有寿命周期模式最权威的的组织)对全世界各种产业展开了关于仅有寿命周期模式的测算,结果如下:   传统的发展模式:A为336,B为340,C为676。

B与环境治理有关,空气污染、水污染都在其中的运营费用。A为初期投放,B为运营费用,C为全寿命期内总投放。  仅有寿命发展模式:A为390,B为23, C为413。

即长年运营费用、管理污染费用等不会减少,造成B、C减少的原因,是因为A投放的减少。  由此可见,使用仅有寿命周期模式核算,通过减少受限的初期成本,大大节约长年运营酬劳,进而使全寿命周期总成本上升,并获得显著的环境效益。按现有的经验,减少初期成本5%~10%用作新技术、新产品的开发利用,将节约长年运营成本50%~90%。这一种新模式的经常出现,将带给设计、研发、营销模式革命性的变化。

  在这种新模式中,通过必要减少建房期间的投放,即新技术、新材料、新的管理方式的用于可以使后期的投放成几何倍的增加,整个仅有寿命周期的成本也因此减少很多。但目前房地产开发项目仅有寿命期经营阻碍的关键在于初期投放者与后期受益者之间不存在着利益冲突。

  房地产项目的初期投放者是开发商,项目的最后拥有者是项目运营后投放费用的忍受方即消费者,初期投放者与后期受益者之间不存在着利益冲突。因此开发商为更有消费者眼球,只是展开房地产项目仅有寿命期经营概念的抹黑,只侧重从产品的盈利性角度讲项目的寿命期。

即开发商只是从盈利角度对研发项目展开的策划,没从社会、环境的角度考虑到项目的长年综合(经济、社会、环境)效益,这违反了房地产开发项目仅有寿命期经营的原意。  由此将引向以下问题,仅有寿命周期的经营理念是什么,房地产仅有寿命周期的经营理念又是什么?      仅有寿命周期的经营理念      仅有寿命期的经营理念是所指在项目规划初始阶段从社会、环境、人性、经济的角度考虑到产品寿命历程的所有环节的相互影响和项目综合性能的充分发挥状况。

它不仅是设计一个项目的功能和结构,而且要在受限的环境资源(还包括生产资源、用于环境、社会环境等)情况下,考虑到项目的施工、营销、用于、维修保养、再行处理等问题。它特别强调项目建设的环保问题,特别强调寿命期内建筑的可靠度、布局的合理性、功能的均好延展性,特别强调顾及经济利益,从而减少社会成本,最后使项目目标相似在当地的社会资源环境下足以超过的长效拟合目标。

  房地产开发项目仅有寿命期经营理念是所指在项目开始立项时,就综合规划均衡房地产项目寿命期内各影响因素,谋求寿命期内综合(经济、社会、环境)效益拟合。它是着器重房地产产品来统合仅有寿命期牵涉到的所有涉及因素,如资本、资源,统合仅有寿命周期牵涉到的所有环节,这样做到初期费用可能会有所增加,但它带给的效益毕竟极大的。随着人们素质的提升,这种不利于节约社会资源,保护环境的房地产开发经营理念终将取得政府的大力支持,终将沦为房地产开发企业运营的方向。     实行房地产开发项目仅有寿命周期经营的条件      人口的持续增长、地球资源的有限性要求了房地产开发项目仅有寿命期经营研究的必要性。

房地产开发项目实行仅有寿命期经营必须的条件有以下几点:   (一)创建科学的全寿命周期经营的研发衡量标准   由于房地产开发项目仅有寿命期经营涉及面甚广,各方利益不存在冲突,因此房地产开发项目仅有寿命期经营必须政府制订一个科学的、客观的衡量标准来约束项目的各参与者,约束项目的质量、功能的均好延展性等问题。拒绝项目在质量、环保等约束条件下,符合开发商、业主、社会的市场需求,构建产品仅有寿命期拟合。拒绝政府审核时、开发商研发时把项目放到整个用于环境中加以综合考虑到。

研发衡量标准既要维护开发商的经济效益、又要从可持续发展的角度保护环境效益、构建社会效益。  研发衡量标准既是政府审核的法则,也是政府监控房地产开发企业以全寿命期经营理念来专门从事房地产开发的法则。笔者指出,制订仅有寿命经营理念专门从事房地产开发的法则不应遵循以下原则:   首先,政府要理解房地产开发项目实行的每一环节的特点,工作内容;其次,政府要明确提出针对性的、切实可行的、森严周全的管理细则和标准;再度,还要配以涉及的法律约束,以避免各参与方急功近利;最后,必须政府坚决城市规划的稳定性和科学性,为房地产业、城市经济建构可持续发展的环境。

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